مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاری بلندمدت محسوب می‌شود و برخلاف اجاره که یک شاخص مصرفی است، ارزش آن در طول زمان حفظ یا رشد می‌کند.
همین موضوع باعث می‌شود فعالیت در بخش ساخت‌وساز ذاتاً ریسک‌پذیر باشد و نیازمند بازدهی مطمئن سرمایه باشد.
دولت، به‌عنوان بازیگر مستقیم در بازار سرمایه‌ای، معمولاً قادر به تخصیص بهینه منابع نیست. تجربه پروژه‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی نشان داده که دخالت مستقیم دولت نه‌تنها مشکلات را حل نکرده، بلکه گاه منابع را نادرست تخصیص داده است.
بنابراین سؤال اصلی این نیست که چرا دولت مسکن نمی‌سازد، بلکه چرا بخش خصوصی به دلیل ریسک بالا و شرایط نامطلوب اقتصاد کلان، سرمایه‌گذاری در مسکن را کاهش داده است.
اقتصاد کلان ایران طی سال‌های اخیر وضعیت مناسبی نداشته و تشکیل سرمایه پایین مانده است.
تورم بالا و ناپایداری اقتصادی نیز موجب شده سرمایه‌گذاران بخش خصوصی از پروژه‌های بلندمدت مانند ساخت مسکن فاصله بگیرند.
این عقب‌نشینی به‌وضوح در آمار پروانه‌های ساختمانی مشاهده می‌شود که طی چند سال اخیر کاهش قابل توجهی داشته و نشان‌دهنده کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی است.
همچنین تسهیلات بانکی اختصاص یافته به بخش مسکن نسبت به نیازها بسیار محدود است و قدرت تغییر واقعی در بازار را ندارد. بحران بانکی و محدودیت‌های مالی بانک‌ها نیز این وضعیت را تشدید کرده است.
علاوه بر این، بازار زمین تحت کنترل نهادهای دولتی است و عرضه محدود شده، که مانع رشد طبیعی ساخت‌وساز می‌شود.
راه‌حل‌های مؤثر مشخص است: اول، ثبات اقتصاد کلان و کاهش تورم، که به‌تنهایی می‌تواند سرمایه‌گذاری را به بازار مسکن بازگرداند. دوم، بهبود شرایط بانک‌ها و ایجاد انگیزه برای بانکداری سالم.
سوم، تأمین مالی مسکن از طریق ابزارهای متنوع بازار، بدون دخالت مستقیم دولت و با اجازه دادن به خلاقیت بخش خصوصی.
در نهایت، ساخت مسکن توسط دولت نه‌تنها مشکل را حل نمی‌کند، بلکه کسری بودجه و تورم را افزایش می‌دهد.
بازگشت نقش بخش خصوصی و ایجاد ثبات در اقتصاد، تنها مسیر پایدار برای احیای بازار مسکن است.