همواره در اکثر کشورهای توسعه یافته از جمله کشورهای اروپایی یکی از دغدغه های جامعه و دولتمردان ورود بی رویه مهاجران بوده است که ممکن است کشور را با چالش‌هایی از جمله تخصیص بهینه منابع و کمبود شغل و مسکن مواجه کند. اما طی سالهای اخیر این موضوع به صورت تدریجی در حال تغییر است. بلومبرگ در یک گزارش به این مساله پرداخته است که در سال ۲۰۲۶ مهاجرت به خارج از کشور به دغدغه اصلی جوامع ثروتمند تبدیل خواهد شد. در یک سال منتهی به ماه مارس ۲۰۲۵، ۱۱۰ هزار نفر از مردم بریتانیا در بازه سنی ۱۶ تا ۳۴ سال از این کشور مهاجرت کرده اند.

یکی از مقصدهای جدید مهاجران، کشور امارات است. این کشور به محلی برای جذب نخبگان کسب و کار تبدیل شده است. کشور امارات با مالیات های صفر و نزدیک به صفر و ۱.۱ تریلیون دلار سرمایه گذاری ملی، بانکداران، صندوق های پوشش ریسک و کسب و کارهای حوزه علم و فناوری را به خود جذب می کند.

از جمله کشورهای مهاجرخیز می توان به فرانسه و بریتانیا اشاره کرد و کشورهایی مثل سوییس و امارات در گروه کشورهای مهاجرپذیر قرار می گیرند. یکی از اصلی ترین انگیزه های این مهاجران پرداخت مالیات کمتر است. یکی از افرادی که به تازگی از انگلستان به سوییس مهاجرت کرده آلن هاروارد هم بنیان گذار شرکت مدیریت دارایی براون هاروارد، یکی از بزرگترین شرکت های این حوزه در بریتانیا است. نمونه دیگر مهاجرت نیکولای استورونسکی رئیس شرکت روولت به امارات است. این موضوع به قدری اهمیت پیدا کرده است که دیوید کامرون نخست وزیر اسبق بریتانیا نیز نسبت به این چالش هشدار داده است. به صورت کلی وضعیت بد مالیات ستانی، مشکل بیکاری و… از عواملی هستند که علاوه بر ثروتمندان و سرمایه داران بزرگ باعث مهاجرت سایر افراد نیز از این کشورها شده‌اند.

تاثیر مهاجرت بر بازار مسکن

اما تاثیر این موضوع بر بازار مسکن چگونه است؟ در پی شدت یافتن مهاجرت، شاخص املاک ممتاز نایت فرانک (یک شاخص برای املاک لوکس) در کشورهای مهاجرپذیر به شدت رشد کرده است، به طوری که در ۵ سال گذشته این شاخص در دبی ۱۴۰ درصد، در میامی ۷۸ درصد و در میلان ۳۸ درصد رشد داشته است. در این میان لندن و پاریس وضعیت متفاوتی را تجربه کرده اند؛ دلیل این اتفاق تمرکز دولت بر بازنشستگان در مسائل مالی و بودجه است. این امر باعث شده است که جوانان به فکر مهاجرت از این کشورها باشند.

آلمان نیز از این قاعده مستثنی نیست به طوری که سالانه ۲۱۰ هزار نیروی کار ماهر ۲۰ تا ۴۰ ساله به علت مالیات های سنگین این کشور را ترک می کنند. در اینجا رقابت اصلی بر سر ۲ موضوع است: میزان مالیات ستانی و زیرساخت های سرمایه گذاری. این ۲ انگیزه باعث شده است که مهاجران از کشورهای توسعه یافته به سمت کشورهای خاورمیانه بروند!

در پایان بلومبرگ به سیاست‌مدارن توصیه می کند که سیستم مالیاتی خود را اصلاح کنند و بر نقاط قوت خود مثل دانشگاه های برتر، فارغ التحصیلان ماهر و وجود افرادی که حاضرند روی سرمایه خود ریسک کنند، تمرکز داشته باشند تا بتوانند رضایت آن‌ها را جلب کنند.

تاثیر مهاجرت بر بازار مسکن ایران

همانطور که  می دانید به علت وضعیت بد اقتصادی و اشتغال کشور ما همواره یکی از کشورهای مهاجر خیز بوده و در سالهای اخیر نیز به شدت آن افزوده شده است. اصلی ترین گروه‌ها نخبگان دانشگاهی در رشته های مختلف پزشکی، مهندسی و حوزه های مالی و اقتصاد هستند. همچنین در سالهای گذشته سرمایه گذاران مخصوصا سرمایه گذاران حوزه املاک نیز به قشر افرادی که ایران را ترک می کنند یا حداقل سرمایه هایشان از کشور کوچ می کند افزوده شده است.  مقصد اصلی مهاجرت از ایران، کانادا و بعضی کشورهای اروپایی است که در اینجا به عنوان مهاجرخیز از آنها یاد شد. همچنین کشورهای ترکیه، امارات، قبرس و… محل سرمایه گذاری املاک سرمایه گذاران ایرانی شده‌اند. پس در ایران این قضیه خود را به صورت معکوس در بازار املاک و مستغلات نشان می دهد. از یک طرف به علت مشکلات متعدد حاکم بر اقتصاد همچنان بخش زیادی از جامعه مشکل دسترسی به مسکن یا مسکن مناسب را دارند و از طرف دیگر سرمایه گذاران به علت همین مشکلات اقتصادی و نیز سیاست های اشتباهی که دولت دارد به سمت آن‌ها حرکت می کند از جمله مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی باعث فرار سرمایه از ایران به سمت کشورهای همسایه و سایر نقاط جهان شده است.

مشاهده کردید که چگونه سیاست‌های مختلف دولتمردان در نقاط مختلف دنیا چگونه بر انگیزه‌های زندگی، مهاجرت و سرمایه گذاری افراد اثر می گذارد. درکشورهای توسعه یافته اتباع به علت سیاست های مالیاتی سنگین و نبود بستر سرمایه گذاری ریسکی از این کشورها به سمت خاورمیانه فرار می‌کنند. در ایرانِ خاورمیانه سیاست های غلط حاکم بر اقتصاد اقشار مختلف را از کشور به سمت همین کشورها فراری می دهد. اماراتِ همسایه ایران به علت تلاش حاکمان برای ایجاد بستر سرمایه گذاری هم از کشور ما هم از کشورهای توسعه یافته مهاجر می پذیرد.

تمام این اتفاقات نیز باعث تاثیرات مختلف بر بازار مسکن می شود. در ایران همچنان مسکن برای سرمایه گذار جذاب نیست و مصرف کننده نیز توانایی خرید آن را ندارد؛ در کشورهای توسعه یافته و مهاجرخیزباعث کاهش و ثابت ماندن این شاخص شده و در دبی و میامی این شاخص رشد کرده است.