به گزارش اکوایران؛ به نقل از ایسنا: در پی تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ایجاد سامانه کاتب، در حال حاضر متعاملین پس از ثبت رایگان پیش‌نویس در دفاتر املاک، به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده می‌شوند. به نظر می رسد در این مرحله اکثر دفاتر اسناد رسمی از خلاء قانونی استفاده می‌کنند و به طرفین معامله می‌گویند قرارداد مشاور املاک هیچ اعتباری ندارد، بنابراین خود دفاتر اسناد، قرارداد را می‌نویسند و کمیسیون معامله را خودشان می‌گیرند. دفاتر ثبت اسناد در مواردی ۴۰ میلیون تومان از متعاملین بابت ثبت قرارداد دریافت می‌کنند.

تعدد سامانه‌ها و سرگردانی معامله‌گران

وجود سامانه‌های متعدد برای معاملات در بازار مسکن، نقش مشاوران املاک را کمرنگ کرده و احتمال حذف واسطه‌های ملکی در آینده وجود دارد. با توجه به آنکه در این فرآیند پرداخت حق کمیسیون به مشاوران املاک به صفر رسیده که رضایت نسبی طرفین قرارداد را در پی دارد، فعالان بازار مسکن معتقدند حذف واسطه می‌تواند تبعات امنیتی و حقوقی برای متعاملین داشته باشد.

در حال حاضر سامانه‌های کاتب، خودنویس و املاک و اسکان برای ثبت قراردادهای مسکن فعال است. سامانه «کاتب» صرفا در اختیار مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی است و متعاملین به آن دسترسی ندارند. اما سامانه‌های «خودنویس «و «املاک و اسکان» تحت نظر وزارت راه و شهرسازی به صورت رایگان در اختیار عموم شهروندان است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد مشاوران املاک بر اساس سلیقه خود و همچنین کارکرد سه سامانه مذکور از آنها استفاده می‌کنند؛ به طوری که معمولا از «کاتب» برای ثبت قراردادهای خرید و فروش، از «خودنویس» برای قراردادهای اجاره و از «املاک و اسکان» برای قراردادهای توافقی بهره می‌برند.

با ایجاد سامانه‌ خودنویس از سال ۱۴۰۲ که تحت نظر وزارت راه و شهرسازی است این گزاره مطرح شد که این سامانه نقش مشاوران املاک را در بازار مسکن به حداقل می‌رساند و ضریب امنیتی معاملات را کاهش می‌دهد.

یک سال بعد در سال ۱۴۰۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از دو سال بحث و بررسی کارشناسی در مجلس به تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. هدف از تصویب این قانون ساماندهی قراردادهای غیررسمی و قولنامه‌ای و سنددار کردن تمامی املاک و مستغلات در کشور است.

مشاوران املاک در فرآیند اجرای قانون الزام با دفاتر اسناد رسمی همکاری را آغاز کردند؛ همکاری که واسطه‌های ملکی را امیدوار کرد مجددا به فرآیند معاملات برگردند.  هیات وزیران در مهرماه ۱۴۰۴  به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک و وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صمت قانون الزام را ابلاغ کرد. طبق این قانون، کمیسیون مشاوران املاک بر مبنای میانگین ارزش معاملاتی املاک هر شهرستان بر اساس مناطق جغرافیایی مختلف تعیین می‌شود. قرار بر این شد که قراردادهای ملکی توسط مشاوران املاک تنظیم شود و سپس طرفین معامله برای ثبت نهایی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده شوند.

مشاوران املاک هیچگونه اختیاری برای ثبت حقوقی قراردادها ندارند

اما کمتر از دو ماه از ابلاغ این قانون، یک ایراد آیین‌نامه‌ای در آن نمایان شد؛ مشاوران املاک هیچگونه اختیاری برای ثبت حقوقی قراردادها ندارند و این موضوع نقش آنها را در قراردادها بی‌اثر می‌کند.

کیانوش گودرزی –  رئیس اتحادیه مشاوران املاک –  با انتقاد از فرآیند ثبت معاملات املاک در سامانه کاتب به ایسنا، گفت: دفاتر مشاور املاک در مرحله اول، پیش‌نویس قراردادهای ملکی را ذیل قانون الزام تنظیم می‌کنند و سامانه یک گواهی صادر می‌کند. هیچ پولی هم بین متعاملین یا دفاتر املاک رد و بدل نمی‌شود و طرفین معامله تا پنج روز فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند. اگر به دفترخانه نروند که هیچ اتفاقی نمی‌افتد و خود این مساله باعث می‌شود اساسا معاملاتی صورت نگیرد.

وی افزود: اگر متعاملین به دفاتر اسناد رسمی بروند اکثر دفاتر اسناد رسمی از خلاء قانونی استفاده می‌کنند و به طرفین معامله می‌گویند قرارداد مشاور املاک هیچ اعتباری ندارد، بنابراین خود دفاتر اسناد، قرارداد را می‌نویسند و کمیسیون معامله را خودشان می‌گیرند. دفاتر ثبت اسناد در مواردی ۴۰ میلیون تومان از متعاملین بابت ثبت قرارداد دریافت می‌کنند.

دو مورد از مفاد مغایر با روح قانون الزام است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و متعاقب آن ایجاد سامانه کاتب، محاسن بسیاری دارد که می‌تواند به دهه‌ها بی‌قانونی در ثبت قراردادهای غیررسمی پایان دهد، اما به نظر می‌رسد در تنظیم آیین‌نامه‌های آن جمیع جهات در نظر گرفته نشده است؛ به طور مثال درخصوص تعیین تعرفه‌ها مشکلاتی ایجاد شده و دست کم دو مورد از مفاد قانون، مغایربا روح قانون الزام است.

به گفته گودرزی، در بحث پیش‌نویس، اثر حقوقی و ثبتی برای مشاوران املاک دیده نشده است. این مساله مشکلاتی را برای مشاوران املاک ایجاد کرده و در آینده تبعات امنیتی در سطح جامعه ایجاد می‌کند. در حال حاضر دفاتر اسناد رسمی، تعهد به بیع یا سند رسمی را منعقد می کنند. سند سبز رنگ را هم به پیش‌فروش و قرارداد یکسان بردند. تنظیم قرارداد یکسان سخت است. مضافا اینکه در پیش‌نویس که توسط مشاوران املاک تنظیم می‌شود وقتی پولی رد و بدل نمی‌شود و هیچ تضمینی برای کمیسیون مشاوران املاک وجود ندارد؛ چرا که پس از انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، عملا کار به اتمام رسیده و نیازی به پرداخت حق الزحمه مشاوران املاک نیست.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: هم‌اکنون دفتر اسناد رسمی برای ثبت معاملات مسکن، کار مشاوران املاک را با قیمت‌های بسیار بالاتر انجام می‌دهند. در واقع این خلاء قانونی باعث سوءاستفاده صنفی شده و همانطور که گفتم در آینده تبعاتی را برای معاملات مسکن دارد؛ در حالی که قرار بود بر اساس قانون الزام، ضریب ایمنی معاملات بالا برود.