به گزارش فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به شرایط حاکم بر بخش تقاضا در سال ۱۴۰۴، از افت بی‌سابقه تقاضای مصرفی خبر داد و گفت در حال حاضر توان خرید مسکن در میان خانوارهای جوان به پایین‌ترین سطح طی دهه‌های اخیر رسیده است.

او در گفت‌وگو با «اکوایران» عنوان کرد: «در بازار فعلی سه نوع تقاضا قابل شناسایی است؛ تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای، و تقاضای آینده‌نگر که توسط گروهی محدود از خریداران انجام می‌شود که با فرض سودآوری بلندمدت، اقدام به خرید می‌کنند.»

او درباره وضعیت فعلی تقاضای مصرفی توضیح داد: «این بخش یعنی خانوارهایی که برای سکونت اقدام به خرید می‌کنند، اکنون در پایین‌ترین سطح قرار دارد. قیمت یک واحد نوساز در تهران به طور متوسط متری ۱۲۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان است. این یعنی برای خرید یک واحد ۸۰ متری، باید حدود ۱۰ میلیارد تومان نقدینگی در اختیار داشت.»

وی افزود: «متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در سطح کشور نیز حدود ۷۳ میلیون تومان برآورد می‌شود. در این شرایط نیز یک خانوار برای خرید واحدی ۸۰ متری به بیش از ۶ میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد؛ مبلغی که برای بسیاری از خانوارها، به‌ویژه زوج‌های جوان، غیرقابل تأمین است.»

یزدانی با استناد به مطالعات خود در دهه‌های اخیر، روند نزولی نرخ مالکیت در میان خانوارهای جوان را هشداردهنده توصیف کرد و گفت: «در دهه ۱۳۸۰ حدود ۴۰ درصد خانوارهای با سرپرست زیر ۴۰ سال، مالک واحد مسکونی بودند و ۶۰ درصد مستأجر. اما این نسبت در سال ۱۴۰۰ به حدود ۲۵ درصد مالک و ۷۵ درصد مستأجر تغییر یافته است.»

تنگنای نقدشوندگی در سمت عرضه

یزدانی در ادامه با اشاره به چالش نقدشوندگی در سمت عرضه گفت: «عرضه‌کنندگان در بازار کنونی تمایل دارند واحدهای خود را حتی با حداقل قیمت‌های ممکن به فروش برسانند، فقط به این شرط که بتوانند نقدینگی خود را آزاد کنند. این نشان می‌دهد که بازار از هر دو سو—هم تقاضا و هم عرضه—در شرایطی بحرانی قرار گرفته است.»

او افزود: «برخی سرمایه‌گذاران، که توان نگهداری بلندمدت ملک را دارند، در حال خرید واحدهای مسکونی با هدف فروش در آینده هستند؛ اما این بخش نیز محدود و نسبت به گذشته بسیار کوچک‌تر شده است.»

او در جمع‌بندی این بخش تأکید کرد: «بازار مسکن اکنون در وضعیتی قرار دارد که توان خرید مصرف‌کنندگان واقعی به‌شدت کاهش یافته و فروشندگان نیز با فشارهای نقدینگی روبه‌رو هستند. در چنین شرایطی، نه عرضه‌کننده انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری جدید دارد و نه متقاضی مصرفی امکان ورود به بازار را پیدا می‌کند.»

تنها ۱۵ درصد خانوارهای جوان قدرت خرید مسکن دارند

او با اشاره به تداوم رکود در بازار، اعلام کرد که تنها ۱۵ درصد از خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده توان ورود به بازار خرید مسکن را دارند. یزدانی گفت: «برآورد ما این است که از هر ۱۰۰ خانوار جوان، فقط ۱۵ خانوار قادر به خرید واحد مسکونی هستند. این یعنی تقاضای مصرفی در حداقل ممکن قرار گرفته است.»

وی با اشاره به قیمت میانگین واحدهای مسکونی افزود: «در تهران، قیمت هر مترمربع واحد نوساز حدود ۱۲۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان است. این یعنی یک خانه ۸۰ متری حدود ۱۰ میلیارد تومان هزینه دارد. در سطح کشور نیز این عدد حدود ۶ میلیارد تومان است. واقعیت این است که بخش بزرگی از خانوارها توان تأمین این رقم را ندارند.»

تقاضای سرمایه‌ای و فرصت‌طلبانه چگونه عمل می‌کند؟

به گفته این کارشناس مسکن، در شرایط فعلی دو نوع تقاضای سرمایه‌ای در بازار فعال است. گروه اول شامل کسانی است که ملک را برای کسب درآمد اجاره‌ای خریداری می‌کنند. این گروه، هرچند محدود، هنوز در بازار حضور دارند. گروه دوم اما آن دسته از سرمایه‌گذاران‌اند که با هدف کسب سود از افزایش قیمت وارد بازار می‌شوند؛ اما با توجه به ضعف تقاضا و نبود چشم‌انداز رشد قیمت، این گروه تقریباً غیرفعال شده‌اند.

او اضافه کرد: «یافته‌های میدانی ما نشان می‌دهد که برخی سرمایه‌گذاران فرصت‌طلب، با مشاهده تلاش برخی مالکان برای فروش واحدها با قیمت کمتر، وارد بازار می‌شوند و در برخی موارد خرید هم می‌کنند. اما این گروه نیز بسیار محدود هستند و نمی‌توانند روند بازار را تغییر دهند.»

کاهش تمایل به اجاره‌نشینی در تهران و گسترش حاشیه‌نشینی

او در ادامه به تحولات بازار اجاره اشاره کرد و گفت: «یافته‌های میدانی ما نشان می‌دهد که تمایل به اجاره‌نشینی در شهر تهران کاهش یافته است. عواملی مثل جنگ اخیر، افزایش قیمت آب، و سایر ریسک‌های سکونتی باعث شده‌اند بسیاری از خانوارها، به‌ویژه کسانی که نیازی به حضور روزانه در تهران ندارند، به مناطق شمالی کشور یا حاشیه کلان‌شهرها مهاجرت کنند.»

او با اشاره به اختلال در تناسب درآمد خانوار و اجاره‌بهای مسکن، افزود: «در بسیاری از شهرهای بزرگ، مانند اصفهان، شیراز و مشهد، میل به حاشیه‌نشینی افزایش یافته است. خانوارهایی که نمی‌توانند در مرکز شهر سکونت داشته باشند، به ناچار به حاشیه‌ها کوچ می‌کنند، که این موضوع باعث رشد سکونتگاه‌های رسمی و غیررسمی و افزایش پراکندگی جغرافیایی بازار شده است.»

یزدانی  توضیح داد: «افزایش تقاضا در مناطق حاشیه‌ای، باعث رشد قابل‌توجه اجاره‌بها در این مناطق شده است، به‌گونه‌ای که شکاف قیمتی با مناطق مرکزی کاهش یافته، هرچند هنوز اختلاف معنادار وجود دارد.»

همچنین در پاسخ به پرسشی درباره نقش خانه‌های خالی، گفت: «آمار دقیقی از تعداد خانه‌های خالی وجود ندارد، اما مشاهدات نشان می‌دهد که در تهران، تعداد زیادی از واحدهای لوکس در وضعیت فروش قرار گرفته‌اند. این واحدها به دلایل مختلف خالی مانده‌اند یا مالک به دنبال فروش آن‌هاست.»