مسکن دیگر صرفا کالایی مصرفی یا سرمایه‌ای نیست؛ امروز به مهم‌ترین خط فشار در سبد هزینه خانوار تبدیل شده است. سهم هزینه مسکن، یعنی نسبت مخارج مربوط به اجاره، رهن، تسهیلات مسکن و هزینه‌های نگهداری واحد مسکونی به کل هزینه‌های یک خانوار در طول سال، بر اساس آخرین آمار مرکز آمار به ۴۳.۷ درصد افزایش یافته که از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون بی‌سابقه است. این رقم پیامد مستقیم افزایش شتابان اجاره‌بها و رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر است و نشان می‌دهد بخش بزرگی از درآمد خانوارها صرف گرفتن یا نگهداری سرپناه می‌شود و برای سایر نیازهای اساسی پول کمتری باقی می‌ماند.

دهک اول زیر بار مسکن

آمارها بیش از آنکه یک عدد خلاصه باشند، تصویری از نابرابری و فشار اجتماعی ارائه می‌کنند: از یک‌سو بیش از ۶۸ درصد خانوارهای شهری مالک مسکن خود هستند و از سوی دیگر حدود ۱۶ درصد اجاره‌نشین و ۷.۵ درصد رهنی‌اند که احتمالا بخش عمده این گروه‌ها در کلان‌شهرها متمرکزند. وقتی بررسی بر اساس دهک‌های هزینه‌ای را نگاه می‌کنیم، واضح می‌شود فشار اقتصاد مسکن بیشترین بار را روی کم‌درآمدترین خانوارها می‌گذارد؛ خانوارهای دهک اول بیش از ۶۰ درصد از کل هزینه‌های خود را صرف مسکن می‌کنند، یعنی اگر کل مخارج آنها را صد واحد فرض کنیم، بیش از شصت واحد صرف مسکن می‌شود و کمتر از چهل واحد برای غذا، آموزش، درمان و سایر نیازها باقی می‌ماند. این ترکیب، خانوارها را در معرض ریسک فقر عمیق و آسیب‌پذیری در برابر شوک‌های اقتصادی قرار می‌دهد.

توزیع جغرافیایی فشارها هم نشان‌دهنده تمرکز بحران در مراکز شهری است: خانواده‌های شهری تهران نزدیک به ۶۰ درصد از هزینه‌هایشان را به مسکن اختصاص می‌دهند، و پس از آن استان‌های هم‌جوار مانند البرز و استان‌هایی با بازارهای گردشگری یا شهری گران مانند گیلان نیز بار بالایی را تحمل می‌کنند. این الگو نمایانگر تقاضای فشرده در مراکز شهری و کمبود عرضه مناسب و مقرون‌به‌صرفه در بازه قیمتی قابل دسترس برای اکثریت شهروندان است.

وضعیت بازار مسکن در گروی مدیریت سیاستگذار

از منظر سیاست‌گذاری، پیام واضح است: کنترل بازار مسکن با ابزارهای کوتاه‌مدت کافی نیست. در یک بسته سیاستی مؤثر باید هم سمت عرضه تقویت شود و هم سمت تقاضا هوشمندانه مدیریت گردد. در کوتاه‌مدت می‌توان از تسهیلات هدفمند مسکن، برنامه‌های حمایتی برای مستأجران کم‌درآمد، تنظیم مقررات اجاره‌داری منصفانه و افزایش شفافیت بازار بهره گرفت. در میان‌مدت و بلندمدت اما راه‌حل‌های ساختاری لازم است: تسریع در تولید مسکن ارزان‌قیمت از طریق مشارکت بخش خصوصی و عمومی، اصلاح نظام مالیات‌ستانی بر املاک خالی و درآمدهای ملکی، تسهیل دسترسی به وام‌های مسکن با ضوابط پایدار و توسعه زیرساخت‌های شهری برای گسترش عرضه در حومه‌ شهرها به‌منظور کاستن فشار تقاضا در هسته‌های شهری.

همچنین لازم است سیاستگذاران به داده‌محوری و تفکیک منطقه‌ای توجه کنند؛ ارقام میانگین ملی تا حدی گمراه‌کننده‌اند و تصمیم‌هایی که بدون درنظرگرفتن تفاوت‌های استانی و دهکی گرفته شوند، ریسک تشدید نابرابری را افزایش می‌دهند. در نهایت، وقتی سهم مسکن به‌طور مستمر بخش اعظم بودجه خانوار را می‌بلعد، اثر آن بر مصرف، پس‌انداز و سرمایه‌گذاری انسان‌ها در آموزش و سلامت قابل مشاهده خواهد بود و در بلندمدت رشد اقتصادی را نیز تضعیف می‌کند. اصلاح بازار مسکن، نه فقط مسئله یک وزارتخانه بلکه اولویت ملی برای حفظ امنیت معیشتی و توازن اقتصادی خانوارها است.