به گزارش اکوایران،   بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر شاهد تحولات کم‌سابقه‌ای بوده است. رکود معاملات، کمبود نقدینگی و کاهش اعتماد به پول ملی، شیوه‌های تازه‌ای از دادوستد را به میان آورده که تا همین چند سال پیش، کمتر در ذهن کسی می‌گنجید. یکی از این پدیده‌ها، «معاوضه یا تهاتر مسکن با کالا» است؛ روشی که برخی مالکان و سازندگان برای فروش ملک به کار می‌گیرند و در آگهی‌های ملکی نیز به‌طور روزافزون دیده می‌شود. تهاتر آپارتمان با خودرو، طلا، ارز یا حتی کارخانه و املاک بزرگ‌مقیاس، تصویری متفاوت از بازار امروز را نشان می‌دهد؛ بازاری که بنا به گفته کارشناسان، دیگر بر مدار سنتی پول و وام نمی‌چرخد.

در همین زمینه، هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان، در گفت‌وگو با اکوایران، ابعاد این پدیده را بررسی کرده و آن را نشانه‌ای از بحران‌های عمیق اقتصادی و ضعف سیاست‌گذاری در بخش مسکن دانسته است.

نشانه‌ای از کاهش اعتماد به پول

فروغمند اعرابی با اشاره به تمایز میان «تهاتر» و «معاوضه» می‌گوید آنچه این روزها رواج یافته بیشتر به مفهوم معاوضه نزدیک است؛ یعنی مبادله مستقیم یک کالا با کالای دیگر. او توضیح می‌دهد: «در شرایط کنونی واسطه مشترک یا ارزشی که همان پول است، بخشی از کارکرد خود را از دست داده و مردم ترجیح می‌دهند کالا را با کالا مبادله کنند. این تغییر، یک نشانه جدی از بی‌اعتمادی به پول ملی است؛ به این معنا که قول و تعهدی که در ذات پول وجود دارد، دیگر برای بسیاری از فعالان بازار معتبر نیست.»

به گفته این کارشناس، نتیجه چنین شرایطی، بازگشت به روابط اقتصادی غیررسمی و کم‌شفاف است؛ روابطی که نه‌تنها کارآمدی معاملات را زیر سؤال می‌برد، بلکه می‌تواند کیفیت ساخت‌وساز را نیز به خطر بیندازد.

رکود و سیاست‌گذاری‌های ناقص

وی درباره دلایل گسترش معاوضه ملک توضیح می‌دهد: «سیاست‌گذاری‌ها در ایران نتوانسته مسکن را از کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی و در دسترس برای عموم تبدیل کند. در حالی که طبق قوانین و اصول رفاه اجتماعی، مسکن باید به عنوان نیاز پایه همه شهروندان در نظر گرفته شود، اما امروز اقشار متوسط و ضعیف توان دسترسی به آن را از دست داده‌اند.»

او با اشاره به ضعف ابزارهای مالیاتی می‌افزاید: «مالیات بر خانه‌های خالی یا معاملات مکرر مسکن دیرهنگام تدوین شده و هنوز هم به طور کامل اجرا نمی‌شود. این در حالی است که در بسیاری از کشورها چنین ابزارهایی برای کنترل بازار و حمایت از تقاضای مصرفی نقش مهمی ایفا می‌کنند. غیبت یا ناقص بودن این ابزارها در ایران، زمینه‌ساز شکل‌گیری شیوه‌هایی مانند معاوضه شده است.»

اختلال جدی در بازار رسمی مسکن

به باور فروغمند اعرابی، پذیرش معاوضه در پروژه‌های بزرگ ساختمانی و حتی ساخت‌وسازهای دولتی، ابعاد بحران را روشن‌تر می‌کند: «وقتی سازنده‌ای در مقیاس وسیع حاضر نیست با پول رایج کشور معامله کند و ترجیح می‌دهد ملک خود را با خودرو یا سبدی از کالاها معاوضه کند، این نشانه بی‌اعتباری شبکه بانکی است. به بیان دیگر، کارکرد نظام بانکی در تأمین مالی مسکن به شدت تضعیف شده و این پیام مهمی از ناکارآمدی ساختار موجود است.»

او هشدار می‌دهد که ادامه این روند می‌تواند به «اختلال جدی در بازار رسمی مسکن» بینجامد و بازگشت اعتماد به چرخه مالی را دشوارتر کند. به گفته او، یکی از راهکارها توسعه زنجیره‌های تأمین مالی ساختمانی (SCF) و بهره‌گیری از ابزارهای نوین برای تأمین سرمایه است؛ موضوعی که در ایران کمتر به آن پرداخته شده است.

فروغمند اعرابی از زاویه شهرسازی نیز به این پدیده نگاه می‌کند: «وقتی اعتماد میان طرفین معامله سست می‌شود، قراردادها و مسئولیت‌های تخصصی نیز دچار اختلال می‌گردد. نتیجه این روند، کاهش کیفیت ساخت‌وساز و تضعیف انسجام شهری است. سازندگان برای کاهش ریسک و سرعت در فروش، ممکن است به کیفیت بی‌توجهی کنند. چنین مسیری می‌تواند به گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و تعمیق شکاف اجتماعی منجر شود.»

این کارشناس همچنین به پیامدهای بین‌بازاری معاوضه اشاره می‌کند: «وقتی ملکی با خودرو، طلا یا ارز معاوضه می‌شود، در واقع نوعی انتقال سرمایه از بازاری به بازار دیگر صورت می‌گیرد. اما این روند به هیچ عنوان به معنای رونق اقتصادی نیست. رونق زمانی شکل می‌گیرد که چرخه کامل اقتصاد در حال فعالیت باشد، نه زمانی که سرمایه‌ها صرفاً از بازاری به بازار دیگر پناه می‌برند.»

به باور او، چنین انتقال‌هایی می‌تواند باعث تورم کاذب و شکل‌گیری حباب در کالاهایی شود که مقصد این سرمایه‌ها هستند. او تأکید می‌کند: «این وضعیت به جای ایجاد رونق، نشانه‌ای از ناپایداری و تشدید بحران است.»

اقشار متوسط در سیاست‌گذاری مسکن مغفول مانده‌اند

فروغمند اعرابی معتقد است برای بازگرداندن حق مسکن و شفافیت به بازار، باید به اصلاحات اساسی دست زد. او می‌گوید: «آنچه بیش از همه مغفول مانده، توجه به اقشار متوسط است. این گروه که شامل کارمندان، معلمان و اساتید دانشگاه می‌شوند، سهم بزرگی در بهبود اقتصاد کلان دارند اما در سیاست‌گذاری‌های مسکن نادیده گرفته شده‌اند. ایجاد اجاره‌داری حرفه‌ای، توکنیزه کردن دارایی‌ها و مولدسازی دارایی‌های دولت از جمله اقداماتی است که می‌تواند سرمایه تازه‌ای وارد این بخش کند.»

وی همچنین بر لزوم استفاده از فناوری‌های نوین تأمین مالی تأکید می‌کند: «اگر ابزارهای جدید مالی وارد بازار مسکن شود، می‌توان بحران کنونی را به فرصتی تازه تبدیل کرد و مسیر معاملات را از روش‌های غیررسمی به سوی الگوهای پایدار هدایت کرد.»

سیگنال خطر برای سیاست‌گذاران

این کارشناس صنعت ساختمان در جمع‌بندی سخنان خود هشدار می‌دهد: «معاوضه ملک یک سیگنال خطر است و نباید به‌سادگی از کنار آن عبور کنیم. اگر امروز به فکر نباشیم، فردا ممکن است با بحران‌های بزرگ‌تری در حوزه مسکن و اقتصاد مواجه شویم. باید جسارت آزمون و خطا در اجرای طرح‌های جدید مانند مسکن متری، توکنیزه کردن دارایی‌ها یا زنجیره‌های تأمین مالی را داشته باشیم. حتی اگر برخی پروژه‌ها شکست بخورند، تجربه آن می‌تواند مسیر تازه‌ای برای سیاست‌گذاری ایجاد کند.»