دغدغه سرمایه گذاران در ایران همواره کسب بیشترین بازدهی از بازارها و سبقت گرفتن از تورم بوده است. در نتیجه مقایسه بازدهی بازارها همواره مورد توجه بوده است. بازار مسکن نیز از این مقایسه در امان نبوده به گونه ای که سنجه هایی برای بررسی این بازار ایجاد شده است. یکی از این سنجه ها قیمت دلاری مسکن در ایران است. مزیت این نوع شاخص ها این است که علاوه بر آگاهی یافتن از وضعیت بازار مورد بررسی، یک مقایسه نسبت به بازار دیگر نیز در آن انجام می گیرد.

به صورت تاریخی و به طور کلی از اواخر دهه۸۰، میانگین قیمت متر به دلار آپارتمان در تهران بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. این عدد در شرایط مشابه ۱۵ سال گذشته یک نوع سیگنال برای سرمایه گذاران ایجاد کرده است. در زمان هایی که قیمت به زیر این کانال نزول می کند، سرمایه گذار به سمت بازار مسکن میل پیدا می کند. در شرایطی که قیمت به بالای این کانال می رسد، سرمایه ها به سمت بازارهای دیگر از جمله ارز حرکت می کنند. در ادامه این شاخص را از سال ۹۶ تا الان بررسی می کنیم.

نوسانات قیمت دلاری مسکن در چند سال اخیر

همانطور که در نمودار می‌بینید از سال ۹۶ به صورت کلی قیمت حول دامنه ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. البته سالهایی نیز قیمت بالاتر یا پایین تر از کانال فوق بوده که به بررسی آن می پردازیم. در سال ۱۳۹۷ به علت خروج آمریکا از برجام یک جهش در قیمت دلار داشتیم و از آنجایی که بازار ارز اولین بازار هدف سرمایه گذاران در وضعیت انتظارات تورمی است، این بازار در آن سال از بازار مسکن جلو زده است و قیمت دلاری مسکن بسیار پایین آمده و در سالهای بعد مجدد بازار مسکن سهم قیمتی خود را پس گرفته است.

در سال ۱۴۰۲ قیمت دلاری مسکن بیش از میانگین تاریخی خود رشد داشته است. در این سال به علت سرکوب نسبی قیمت ارز توسط دولت و خروج سرمایه از بازارهای دیگر به سمت مسکن شاهد جهش قیمت دلاری مسکن بودیم.

در سال جاری نیز قیمت دلاری ملک به شدت کاهش داشته و به محدوده ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار رسیده است؛ این ریزش از سال گذشته آغاز شده بود و در تابستان امسال شیب بیشتری به خود گرفت. وضعیت سیاسی کشور و جنگ ۱۲ روزه بسیار روی این کاهش اثرگذار بودند. با این حال نمی توان این سقوط را صرفا به این مولفه ها نسبت داد؛ چرا که مطابق نمودارها در چند سال اخیر هم سرمایه گذاری بخش خصوصی در این بازار با کاهش همراه بوده و هم تعداد پروانه های صادره کاهش یافته است که نشان می دهد تمایل به سرمایه گذاری در این بخش کمتر شده است.

دلایل روند نزولی قیمت دلاری مسکن در سال جاری

دلایل این روند نزولی را می توان در چند عامل جستجو کرد: اولین عامل شرایط ناپایدار سیاسی و نا‌اطمینانی است که همواره سرمایه را به سمت دارایی های امن و در عین حال نقد شونده مثل طلا و نقره می برد و در ایران ضریب این اثر بیشتر است. عامل دوم وضعیت دموگرافی و جمعیت است؛ در دهه های گذشته بیشتر جمعیت کشور را جمعیت جوان شکل می داد و این در حالی است که در حال حاضر جمعیت کشور به سمت پیری می‌رود و به تبع آن تقاضای مسکن کاهش پیدا می کند. عامل سوم به سایر بازارها بر می گردد. همواره در اقتصاد ایران با سیاست های سرکوب قیمت ارز توسط دولت، سرمایه ها از این بازار و بازارهای متاثر از آن به سمت بازار مسکن کوچ کرده اند اما در حال حاضر وضعیت منابع ارزی کشور به گونه ای است که سیاستگزار توانایی سرکوب نرخ ارز را ندارد. عامل بعدی که به شرایط اقتصاد کلان بر می گردد وضعیت رشد اقتصادی است. رشد اقتصادی نزدیک به صفر و منفی کشور باعث شده است تقاضای مسکن اداری و تجاری کاهش پیدا کند. بحران نقد شوندگی این بازار و رشد هزینه ساخت مسکن نیز در ادامه عوامل فوق باعث تمایل کمتر سرمایه گذاران به سرمایه گذاری در این بخش شده است. مادامی که شرایط فعلی بر اقتصاد کشور و بازار مسکن حاکم باشد، نباید انتظار روندی متفاوت از این بازار را داشت؛ اما با تغییر هر یکی از شرایط حاکم بر این بازار ممکن است وضعیت مسکن دچار دگرگونی های مثبت و منفی شود که حداقل در کوتاه مدت و میان مدت، انتظار تغییر معناداری در این شرایط را نداریم.